האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות?

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומרצה בתוכנית רום באוניברסיטת בר-אילן, חושפת את הסיפור של שוק הדיור הישראלי. עסיס, סוקרת את התנודות, המגמות והגורמים שהשפיעו על מחירי הדיור לאורך השנים.

למרות האמונה הרווחת שמחירי הדירות בישראל רק עולים, עסיס מדגישה כי לאורך השנים היו גם תקופות של ירידות מחירים. עם זאת, המגמה הכללית מאז קום המדינה הייתה של עלייה, כאשר מהשנים 2006-2007 ועד שנת 2021, נרשמה עלייה משמעותית ומתמשכת במחירי הדיור.

בצד ההיצע, עסיס מצביעה על מספר גורמים מרכזיים שהשפיעו על שוק הדיור לאורך השנים. ועדות התכנון, למשל, מילאו תפקיד מכריע בקביעת היצע הדירות. כאשר קצב התכנון לא הצליח להדביק את הביקוש הגובר, נוצר מחסור משמעותי ביחידות דיור. ניסיון להתמודד עם בעיה זו הוביל להקמת הוועדה לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) בשנת 2014. הותמ"ל נועדה להאיץ את הליכי התכנון ולהגדיל את היצע הדירות, אך הפסקת פעילותה המפתיעה במאי 2020 העלתה שוב את השאלה לגבי יכולתה של המדינה לספק פתרונות דיור מספקים בעתיד הקרוב.

תמ"א 38, שהחלה בשנת 2005, הפכה לכלי משמעותי להוספת יחידות דיור בישראל. עד שנת 2020, היא תרמה להקמתן של כ 18 אלף יחידות דיור חדשות למשק. ההחלטה לבטלה באוקטובר 2022 עוררה דאגה לגבי השפעתה על היצע הדירות העתידי. במקביל, רשות מקרקעי ישראל, המנהלת 93% מהקרקעות במדינה, השפיעה רבות על היצע הדירות באמצעות קצב שיווק הקרקעות לבנייה.

בצד הביקוש, עסיס מציינת מספר גורמים היסטוריים משמעותיים שהשפיעו על המחירים: תקופות של ריבית נמוכה, כפי שנראו בשנים האחרונות עד שנת 2021, עודדו רכישת דירות ולקיחת משכנתאות. שינויים במדיניות המס, כמו העלאת מס הרכישה ל-8% בתקופת כהונתו של שר האוצר כחלון, והורדתו חזרה ל-5% בשנת 2020, השפיעו על פעילות המשקיעים בשוק.

אירועים גיאופוליטיים גם הם השפיעו על שוק הדיור. למשל, מהומות שפרצו בשנת 2000 ביפו או מבצע "שומר החומות" ב-2021 השפיעו על הביקוש באזורים ספציפיים. שינויים דמוגרפיים משמעותיים, כמו גל העלייה הגדול מברית המועצות בשנות ה-90, שהגדיל את אוכלוסיית ישראל ב-33% תוך עשור, יצרו לחץ משמעותי על שוק הדיור.

עסיס מדגישה את החשיבות של חשיבה ארוכת טווח בכל הנוגע לרכישת דירות ולקיחת משכנתאות. היא מזכירה תקופות בעבר בהן הריבית עלתה באופן דרמטי, מה שהוביל לקשיים בהחזרי משכנתאות. למשל, היו תקופות בהן הריבית על משכנתאות הגיעה ליותר מ-6%, מה שהוביל להתערבות ממשלתית להקפאת הריבית.

לסיכום, עסיס מספקת מבט מעמיק על ההיסטוריה המורכבת של שוק הדיור הישראלי, מדגישה את האינטראקציה המתמדת בין מדיניות ממשלתית, תנאים כלכליים, ואירועים היסטוריים שעיצבו את המציאות של שוק הנדל"ן בישראל עד שנת 2021. הבנת גורמים אלו חיונית הן למקבלי החלטות והן לציבור הרחב, בבואם לנווט בשוק הדיור המורכב של ישראל.

האזינו לפרקים נוספים בפודקאסט בר-דעת בספוטפיי, ובערוץ היוטיוב.
רוצים שנעדכן אתכם בכל פעם שמתפרסם פודקאסט חדש? הצטרפו לערוץ בר-דעת בווטסאפ